«Спокойно простоят еще сто лет, если построены на совесть»
Фото: Ольга Абрамова /

Фото: Ольга Абрамова / "Русская планета"

Нижегородские эксперты рассказали РП о дальнейшей судьбе городских хрущевок

Нет ничего более постоянного, чем временное — гласит народная мудрость. В свое время хрущевки возводились именно как временное жилье. Вот уже более полувека большинство из них верой и правдой служат населению. Только вот по современным меркам квартиры в них уже не назовешь благоустроенными и комфортными. Сейчас, по мнению экспертов, эти жилые здания — один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной сферы.

Временное постоянство

– Расчетный срок службы первых домов по проекту — 25–35 лет. Затем их должны были утилизировать, освободив место под новое комфортное жилье, — говорит РП Вадим Воронков, Заслуженный архитектор РСФСР, Почетный член Российской Академии Архитектуры и строительных наук, главный архитектор города Горького в 1966–1986 годах. — Они строились квадратными кварталами, в центре которых отводилось место для будущей высотки. Туда и должны были переселяться жильцы сносимых домов. Дома, монтируемые прямо на стройплощадке из крупных железобетонных плит, обеспечивали высокие темпы стройки.

Временный характер сооружений определял их конструктивные и строительные особенности, отмечает эксперт. Сначала эти дома хотели сооружать со стальным каркасом. Потом решили сэкономить: использовать технологию бескаркасных панельных домов с внешними несущими железобетонными панелями. Это уменьшило расход стали в пять раз, но сказалось на пространственной прочности и долговечности строений. 

Фото: Ольга Абрамова / "Русская планета"

В Нижнем Новгороде (в ту пору — Горьком) хрущевки строились с 1958 по 1970 год. За это время было построено 1 560 домов — 17 процентов от всего жилищного фонда города. Это позволило в значительной степени снизить остроту «жилищного вопроса». Кстати, строились в Горьком не только пятиэтажные хрущевки, но и дома в 3, 4, 6, 7, 9 и 10 этажей, однако пятиэтажки доминируют — их 70% от общего числа домов этого типа. Особенно редко встречаются семиэтажные хрущевки — их на весь город только пять. В 1962 году впервые в истории города было введено свыше полумиллиона «квадратов» многоквартирного жилья. Десятки тысяч семей перебрались из щитовых бараков, подвалов и коммуналок в отдельные квартиры.

– Мы, горьковчане, в этом плане были одними из первопроходцев. Взять хотя бы дома, построенные методом «народной стройки». В нашей заводской газете «Красный сормович» рассказывается, как летом 1956 года инициативная группа нашего предприятия ездила к автозаводчанам перенимать опыт «народных строек». Сразу после этого у нас, сормовичей, появились собственные аналогичные стройплощадки, — вспоминает в разговоре с РП Геннадий Илескин, научный сотрудник музея ОАО «Завод Красное Сормово».

Хрущевки и сейчас составляют значительную часть жилого фонда Нижнего Новгорода — 44%, сообщили РП в городской администрации. В численном выражении — это 4 292 жилых здания постройки 1959–1985 годов (общий жилищный фонд города — 9 740 домов).

Стандартная хрущевка в Нижнем — это кирпичный или панельный пятиэтажный дом без лифта. На каждой лестничной площадке — по четыре квартиры, отличающиеся минимальной общей площадью, зачастую со смежными комнатами. Высота потолков в квартире — не выше 2,5 метра. Кухни площадью 5–6 «квадратов» с газовой колонкой для подогрева воды. Санузел чаще всего совмещенный. Однако вопрос о дальнейшей судьбе «хрущевского» фонда вызывает разногласия. С одной стороны, это большей частью не старые, добротные дома. С другой стороны, они имеют такие конструктивные особенности, которые уже не устраивают живущих в них горожан.

Квартирный вопрос

В середине 90-х сотрудники НИИ Российской академии архитектуры и строительных наук во главе с ее первым президентом Рочеговым провели глобальную работу по изучению в крупнейших городах России состояния пятиэтажек. Нужно было решить, что целесообразнее — сплошной снос или планомерное обновление. Кстати, с подобной проблемой столкнулись и другие государства, рассказал Вадим Воронков. Так, Германия, столкнувшись после объединения с реалиями бывшей ГДР в виде кварталов панельных пятиэтажек, незамедлительно начала работы по изменению имиджа этих районов. В итоге немцы разрушили более 300 тысяч квартир. Штефан Форстер, немецкий архитектор, специализирующийся на реконструкции пятиэтажек, предложил отойти от сноса, а переделать пространство вокруг пятиэтажек и трансформировать их. Он разработал специальную технологию, по которой строители ремонтируют квартиру за один день, подъезд за неделю, весь дом за два месяца. Франция, Чехия, Финляндия, Дания, Швеция также активно занимались этой проблемой, найдя свои подходы к ее решению. Во Франции старые дома с квартирами-малометражками вроде наших «хрущевок» стоят и поныне: перепланированные, утепленные и с обновленными фасадами. В начале 90-х годов также хотели преобразить и нижегородские пятиэтажки: полный снос отвергли из-за его экономической нецелесообразности — обновление старого фонда почти на треть дешевле стоимости нового жилья. Изучили французский опыт, подготовили проект для российских условий, но дальше планов дело так и не пошло. 

– Мне посчастливилось несколько лет работать с Александром Григорьевичем Рочеговым над решением комплекса вопросов, связанных с обновлением пятиэтажного жилфонда Нижнего Новгорода, — вспоминает Вадим Воронков. — Все было готово к принятию программы, но смерть Рочегова — ее вдохновителя и организатора — остановила это большое государственное дело.

Фото: Ольга Абрамова / "Русская планета"

В Нижнем Новгороде были отдельные попытки реконструировать пятиэтажки. Но они ничего общего с решением проблемы не имеют, считает Вадим Воронков.

– Нужна долговременная государственная политика. Под нее должна быть развита индустриальная база, создан комплекс организационных мер… Однако на сегодняшний день полноценной программы по строительству массового малобюджетного жилья в России по-прежнему нет, — констатирует он.

Проблема между тем не исчезла, и с годами стала еще острее. Так, в апреле прошлого года наш город гремел на всю страну. Тогда рухнула часть пятиэтажного общежития на улице Героя Самочкина, 32. Тогда чудом обошлось без жертв. Кстати дом этот — 1958 года постройки. А вот еще один, более свежий пример. В феврале нынешнего года на фасаде пятиэтажной хрущевки на Проспекте Ленина, 19 проявились трещины — от фундамента до крыши. Тогда комиссия по чрезвычайным ситуациям решила временно переселить жильцов четвертого подъезда. А ведь дом к тому периоду времени трещал по швам уже не первый месяц.

Мы пойдем другим путем?

Сейчас существуют различные подходы к решению проблемы. Первый вариант — снос морально и конструктивно устаревшего жилья и постройка на его месте современного дома. Поскольку значительная часть хрущевок находится в благоустроенных районах с дорогой землей, то вопросы расселения и строительства охотно возьмут на себя инвесторы. На этом основаны программы по сносу хрущевок в Москве и Санкт-Петербурге.

– Однако Нижний Новгород — не Москва. Стоимость земли здесь совершенно другая, — сообщили РП в Министерстве строительства, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области. — В Нижнем Новгороде есть программа по сносу ветхого и аварийного жилья. До пятиэтажек руки еще не дошли. В настоящее время у нас в городе есть такие «памятники архитектуры», которые давно пора снести.

Кстати, по информации департамента жилья и инженерной инфраструктуры Нижнего Новгорода, в городе имеется 15 домов, построенных в 1900 году и раньше. А самые старые дома датируются 1855-м (Канавинская,42) и 1868-м (Алеши Пешкова,7) годами постройки.

– Сначала нужно решить проблему с ветхим фондом, — поясняет РП Алексей Чемоданов, независимый консультант-аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости».  — Затем на очереди шлакоблочные дома, построенные методом «народной стройки», в частности, двухэтажки. И только потом уже настанет очередь хрущевок 1960-х годов постройки. Таким образом, эта задача по срокам отодвигается в бесконечность…

Фото: Ольга Абрамова / "Русская планета"

К тому же, как утверждают эксперты, снос дома, вывоз и утилизация отходов — недешевое удовольствие и составляет 60–80 процентов от стоимости строительства нового дома. Куда проще и дешевле возводить новостройки на городских пустырях.

– За последние годы в Нижнем Новгороде появилась проблема неравномерного развития города: комплексное освоение территории на окраинах, где строятся целые микрорайоны, при том, что в центре города стоят старые ветхие деревянные дома, — констатирует Алексей Чемоданов.

Второй путь — глубокая реконструкция хрущевок. Основная проблема при этом — людей нужно временно переселить в жилые помещения маневренного фонда. Такой опыт есть в Минске. В нескольких домах в 1990-х произвели перепланировку, расширение комнат, надстройку этажей, ремонт инженерных сетей. Но вариант оказался дорогой — затраты почти равны стоимости нового жилья. Третий вариант — реконструкция без расселения. В ходе нее к дому, где продолжают жить люди, пристраиваются новые этажи, ремонтируются инженерные коммуникации, утепляются балконы, стены, меняются окна. При этом предполагается, что затраты компенсируются за счет коммерческой продажи жилья в надстроенных этажах.

– Сейчас снос хрущевок в Нижнем Новгороде не ведется, — сообщили РП в городском департаменте градостроительного развития и архитектуры. — Под снос попадают ветхие жилые дома «народная стройка», бревенчатые дома постройки 1920–30-х годов, дореволюционные постройки. Ранее нами рассматривались обращения инвесторов о реконструкции пятиэтажных хрущевок. В основном суть ее сводилась к надстройке дополнительного мансардного этажа. Однако в последнее время заявок в департамент на реконструкцию хрущевок не поступало. Возможно, после реализации муниципальной адресной программы сноса и реконструкции ветхого и аварийного жилищного фонда в Нижнем Новгороде будет реализована также программа сноса и реконструкции хрущевок.

– Реконструкция хрущевок — это социальная общегородская задача, но бюджетных средств на реализацию таких проектов у города нет. Значит, нужно привлекать частный бизнес. А город вполне может расплатиться «натурой»: передать мансардные помещения в собственность инвестора или же, к примеру, предоставить ему земельные участки под новое строительство на льготных условиях. То есть речь должна идти скорее о муниципально-частном партнерстве, а не об инвестировании, — считает Алексей Чемоданов. — На мой взгляд, капитальный ремонт «хрущевок» в Нижнем Новгороде необходимо начинать с центра города и, прежде всего, с его парадного фасада — набережной Федоровского. Среди нижегородцев найдется немало желающих купить квартиры в мансардных этажах с уникальными видами на Стрелку и заволжские дали.

Если же говорить о массовом сносе хрущевок, то с экономической точки зрения могут быть перспективны территории панельной застройки, приближенные к центру города, а именно Нагорные микрорайоны кварталы улиц Сусловой, Васюнина, Корнилова, Ивлиева, добавляет аналитик.

– Думаю, к каждому дому нужно подходить дифференцированно, в зависимости от конструкции, возраста и степени износа зданий, — говорит РП Александр Рыжов, руководитель аппарата комитета Законодательного Собрания по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК Нижегородской области. — Дома, возведенные в самом начале эры массового строительства, имеют тонкие наружные стены из облегченных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Наверное, такие дома лучше сносить, поскольку имеющиеся технологии не позволяют их реконструировать. Другое дело — многоэтажки, построенные по улучшенным проектам. Они имеют более удачные планировки и меньший износ капитальных конструкций. В этом случае целесообразно провести их реконструкцию.

Что же касается срока службы хрущевок, то, по словам Вадима Воронкова, если они построены на совесть, то могут спокойно простоять и 100–150 лет. Ничего с ними не будет, если их нормально эксплуатировать. Он привел пример. В центре Рима обнаружили несколько пятиэтажных домов, построенных во времена Римской республики: I век до нашей эры. Они стоят там и по сей день. Между тем, стропила этих зданий сделаны из ели. А ель терпеть не может влаги — быстро гниет. Это наглядный пример того, что дом, построенный на совесть, может стоять веками.

Фото: Ольга Абрамова / "Русская планета"

Жизнь дала трещину

У нас же в Нижнем есть, увы, примеры прямо противоположные, когда по швам расползаются даже новостройки.

Натяжные потолки в доме по адресу: улица Вятская, 9 после дождя пузырятся и свисают с потолка под тяжестью воды подобно коровьему вымени. В морозы — другая напасть: у жильцов нижних этажей под ободком унитаза образуется ледяная кромка, так что приходится затыкать подушками вентиляционные отверстия в санузлах. Особенно «повезло» тем, у кого «разъехалась» уличная стена. Зимой холодильник, по словам жильцов таких квартир, им не нужен: достаточно приставить продукты к обледеневшей стене. Во всем этом 120-квартирном доме не найдется ни одной квартиры, в которой на потолке, полу или на стенах не было бы ни одной трещины… А один жилец в сквозную трещину в своем полу запросто угощал сосисками соседских собак в квартире снизу: они свободно пролезали в щель шириной более 2 см.

А ведь этот дом был введен в эксплуатацию в 2009 году. И до 1 июля 2014 года находился на гарантии у застройщика — ООО фирма «Строитель-П». Однако сразу же после того, как сюда въехали первые жильцы, дом стал рушиться. Сейчас первый подъезд «отошел» от основного здания более чем на 12 см. Более того, он начал медленно сползать вниз — это отчетливо видно на тепловизоре. Еще осенью 2013 года разошлась кровля. А полтора года назад в подвале дома провалился грунт, да так, что обнажились сваи…

– Очевидно, основными причинами разрушения дома стали несоответствие проекта действующим строительным нормам и правилам, нарушения при производстве строительно-монтажных работ. Поэтому ТСЖ «Вятская, 9» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к застройщику, — говорит РП председатель товарищества Наталья Гарина. — В дальнейшем исковые требования поддержала и администрация Нижнего Новгорода, выступив соистцом по делу.

За счет средств городского бюджета была проведена экспертиза, которая установила, что «причинами дефектов несущих и ограждающих конструкций являются неравномерные осадки фундамента дома, которые возникли вследствие ненадлежащего проведения изыскательских работ, ошибок, допущенных при проектировании, отклонений от проектных решений при строительстве и нарушения технологии производства работ». Городской администрацией было принято решение о предоставлении ТСЖ «Вятская, 9» субсидии на выполнение в этом доме работ по укреплению фундамента и на обслуживание дополнительных «сигнальных маяков» в размере 2 млн 958 тыс. рублей. Вместе с тем, как сообщили РП в областном Министерстве строительства, ЖКХ и ТЭК, «до настоящего времени дело о понуждении застройщика устранить выявленные дефекты находится на рассмотрении в судебных инстанциях».

Выкса богата на фантазию Далее в рубрике Выкса богата на фантазиюЖители провинциального промышленного города умеют сделать свою жизнь яркой Читайте в рубрике «Титульная страница» Зураб Соткилава: «Смерти нет!»Ушел человек-легенда, подаривший минуты подлинного счастья любителям оперы Зураб Соткилава: «Смерти нет!»

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»